Tại sao kiểm tra pháp lý là bắt buộc?
Mỗi năm, hàng nghìn người mua bất động sản tại Việt Nam rơi vào tranh chấp pháp lý vì bỏ qua bước kiểm tra hồ sơ pháp lý trước khi ký hợp đồng. Hậu quả có thể rất nghiêm trọng: mất tiền đặt cọc, bị kẹt vốn nhiều năm, thậm chí mất hoàn toàn tài sản nếu sản phẩm liên quan đến tranh chấp hoặc quy hoạch.
Dưới đây là 7 bước kiểm tra mà bất kỳ người mua nào cũng cần thực hiện trước khi ký bất kỳ loại hợp đồng nào, dù là hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán chính thức.
Bước 1–3: Kiểm tra giấy tờ gốc
Bước 1 — Xác minh Sổ đỏ/Sổ hồng: Yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Kiểm tra thông tin chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất. Đối chiếu thông tin với thực tế tại thửa đất/căn hộ.
Bước 2 — Tra cứu quy hoạch: Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện hoặc sử dụng cổng tra cứu quy hoạch trực tuyến để xác nhận thửa đất không nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa, hành lang an toàn hoặc khu vực cấm xây dựng.
Bước 3 — Kiểm tra giấy phép xây dựng: Đối với nhà riêng, đất thổ cư, yêu cầu cung cấp giấy phép xây dựng và xác nhận công trình xây dựng đúng theo giấy phép. Công trình xây không phép hoặc sai phép có thể bị yêu cầu tháo dỡ bất cứ lúc nào.
Bước 4–7: Kiểm tra ràng buộc và nghĩa vụ tài chính
Bước 4 — Tra cứu thế chấp ngân hàng: Yêu cầu bên bán cung cấp văn bản xác nhận tài sản không đang thế chấp tại ngân hàng, hoặc xác nhận ngân hàng đang giữ sổ sẽ giải chấp sau khi hoàn tất giao dịch. Đây là bước nhiều người bỏ qua nhưng hậu quả cực kỳ nghiêm trọng.
Bước 5 — Kiểm tra tranh chấp và di sản thừa kế: Hỏi tại UBND phường/xã về lịch sử tranh chấp của thửa đất. Đối với nhà do thừa kế, cần có văn bản tất cả các đồng thừa kế đồng ý bán. Bước 6 — Xác minh nghĩa vụ tài chính: Kiểm tra bất động sản có nợ thuế đất, nợ phí dịch vụ (với chung cư), hoặc các khoản nợ tài chính khác không. Các nghĩa vụ này thường được chuyển sang người mua mới nếu không được làm rõ trước.
Bước 7 — Nhờ luật sư hoặc công chứng viên độc lập: Trước khi ký hợp đồng mua bán, hãy nhờ luật sư hoặc công chứng viên có kinh nghiệm xem xét toàn bộ hồ sơ và nội dung hợp đồng. Chi phí vài triệu đồng cho bước này là khoản đầu tư xứng đáng để bảo vệ số tiền thường lên đến hàng tỷ đồng.